Cosa fare per evitare problemi?
Tra le problematiche che possono rendere difficoltoso il processo di vendita o di acquisto di un immobile c’è la cosiddetta difformità catastale. Scopriamo insieme di cosa si tratta e come gestire una situazione del genere per evitare grossi danni.
La difformità catastale è la mancata corrispondenza fra lo stato di fatto di un immobile e la relativa documentazione catastale, ovvero la visura e la planimetria catastale. Nello specifico il notaio procede ad una serie di controlli prima del rogito (ma già in fase di stesura del contratto preliminare, se coinvolto) per verificare la conformità urbanistica e la conformità catastale. In caso di difformità catastale non si può procedere con il rogito prima che questa sia stata risolta. In caso di difformità, ogni atto di compravendita sull’immobile risulta infatti nullo e porterebbe a ritardi notevoli per l’eventuale correzione.
Le differenze tra le difformità minima o rilevante
C’è però da considerare una distinzione tra le difformità catastali, che si possono dividere infatti in minime e rilevanti. Quelle minime non modificano la rendita catastale in quanto non fanno riferimento ad errori nel numero dei vani o nella superficie calpestabile. Le difformità catastali rilevanti invece possono riguardare la modifica della disposizione dei vani con la creazione di nuovi locali o nuovi servizi. Queste modifiche possono essere l’esito di una ristrutturazione, si può provvedere al ravvedimento operoso pagando una sanzione. Così facendo si può aggiornare la planimetria. In caso di abusi edilizi, quindi di lavori senza permesso, si fa riferimento a difformità catastale ma anche urbanistica.
Come risolverle?
Grazie all’esperienza e alla competenza di un consulente RE/MAX, è possibile affrontare nel miglior modo possibile eventuali difformità catastali. Che siano minime o rilevanti, è importante affidarsi a persone di fiducia come un tecnico, un geometra o un ingegnere. In caso di difformità lieve basta un attestato di conformità senza ripresentare la planimetria catastale; per le difformità catastali rilevanti si deve presentare una nuova planimetria catastale; se sono presenti anche difformità urbanistica deve essere presentata una sanatoria. La sanatoria è possibile solo in presenza della doppia conformità e cioè l’abuso che si intende sanare è tale perché non è stato presentato un progetto edilizio ma è rispettoso della normativa vigente quando viene richiesta la sanatoria e di quella che vigeva quando è stato realizzato. Se invece l’abuso viola le norme non può essere sanato ed occorre che sia condonato, ma è la Legge a sancire quali sono i casi possibili.
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